통합정산 vs 독립정산

비례율 — 돈 계산의 핵심

재건축 정산의 핵심 공식은 비례율입니다.

비례율 = (종후자산 평가액 − 총사업비) ÷ 종전자산 평가액 × 100

• 종전자산 — 재건축 전 내 부동산의 감정평가액
• 종후자산 — 재건축 후 단지 전체의 분양 수익 (조합원분 + 일반분양분)
• 총사업비 — 공사비 + 금융비용 + 부대비용

비례율 100% 이상이면 환급, 미만이면 추가 분담금이 발생합니다. 예를 들어 비례율이 110%면 종전자산의 10%를 돌려받고, 90%면 10%를 더 내야 합니다.

통합정산의 메커니즘

단지 전체를 하나의 사업 단위로 묶어 비례율 하나를 모든 동·단지에 동일하게 적용합니다.

용적률이 단지마다 다른데 — 현재 용적률이 낮은 단지(개발 여지가 큼)는 평균에 끌려 내려가서 비례율이 떨어지고, 용적률이 높은 단지(여지가 작음)는 평균에 끌려 올라가서 비례율이 오르는 효과가 생깁니다. 즉, 고용적률 단지가 저용적률 단지의 사업성을 빌려 가는 구조입니다.

독립정산의 메커니즘

단지·블록·동 단위로 비례율을 따로 산출합니다. 분양가가 높은 동은 높은 비례율을, 사업성이 낮은 동은 낮은 비례율을 받습니다.

형평성보다 사업성 관점이며, 동간 청산금 격차가 발생합니다.

법적 결정 시점

정산방식은 관리처분계획 수립 시 확정됩니다 (도시 및 주거환경정비법). 조합 방식이면 조합 총회 의결, 신탁사 방식이면 사업시행자의 사업시행계획에 포함되어 인가받습니다.

사업시행자 지정 동의 단계에서 정산방식이 명시되지 않은 경우, 관리처분계획 단계까지 협상의 여지가 남아 있을 수 있습니다.

1기 신도시 특수 상황

1기 신도시(분당·일산·평촌·산본·중동)는 노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법 적용을 받습니다. 이 특별법은 단지 단위가 아닌 블록·지구 단위 통합사업에 인센티브(용적률 상향, 안전진단 완화 등)를 부여합니다.

결과적으로, 인센티브를 받기 위해 통합사업으로 진행하는 단지에선 통합정산이 사실상 전제되는 경우가 많아 독립정산을 끝까지 관철하기 어려운 구조입니다.

다만 2026-08-04 시행 개정안은 사업시행자 지정에 단지별 과반수 동의 요건을 신설합니다. 정산방식이 불리한 단지가 단지별 50% 미만으로 결집하면, 통합사업 자체의 진행을 막을 수 있는 새로운 레버리지가 생깁니다 — 정산방식 갈등의 실질적 협상 카드. 자세한 내용은 동의서 · 매도청구 · 현금청산 페이지 참고.